Рынок коммерческой недвижимости: падение на 30% как "новая норма" после рекордов.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость по всей России по итогам первого полугодия снизился на 12% год к году, до 373 млрд руб. Значительное падение обусловлено эффектом высокой базы прошлых лет, когда закрывались крупные сделки по продаже активов иностранных компаний. Предполагается, что вторая половина года будет еще менее активной, за счет чего падение по итогам 2026 года может составить до 30%. Активность инвесторов ограничивают высокая стоимость финансирования и сохраняющийся разрыв в ценовых ожиданиях между покупателями и продавцами.
Комментарии Аллы Тишковой, коммерческого директора ГК «КАСКАД», на тему спроса на инвестиции в коммерческую недвижимость в Северо Кавказском Федеральном Округе в данной статье:
Парадокс ситуации в том, что общероссийское снижение инвестиций на 12% в первом полугодии по СКФО ощущается далеко не так остро, как в центральной части страны. Более того, по ряду сегментов мы видим обратную динамику. В 2025 году количество сделок инвест-отелей на Кавказе выросло в 10 раз — с 60 до 600 лотов, а совокупный объем инвестиций увеличился с 1,3 млрд до 10 млрд руб. Это колоссальный рост.
Однако нельзя сказать, что СКФО полностью изолирован от общерыночных трендов. Дорогое финансирование уже начинает тормозить новые проекты. Мы видим, что инвесторы стали гораздо более избирательными, требования к качеству проектов растут. Но сам по себе интерес к региону со стороны капитала не ослабевает — скорее, он переформатируется в сторону более продуманных, экономически обоснованных решений. Инвестиции в основной капитал СКФО в 2025 году выросли на 16% на фоне туристического бума, и частные вложения продолжают поступать.
Наиболее уязвимым я бы назвала сегмент офисной недвижимости. При текущей ключевой ставке бизнес может ничего не строить, а просто положить деньги на депозит и гарантированно получить те же 15% без каких-либо рисков. Офисы как класс активов в СКФО не являются дефицитными и не генерируют той доходности, которая оправдывала бы высокую стоимость заемного капитала. В гостиничном сегменте двойственная картина. С одной стороны, инвест-отели и гостиничные проекты и комплексы показывают стабильный рост. С другой — рынок входит в период коррекции. В первом полугодии 2026 года число участников гостиничного рынка в пяти регионах СКФО выросло менее чем на 1%. В Северной Осетии и Карачаево-Черкесии количество гостиничных организаций сократилось. Участники рынка связывают это со стагнацией тарифов, ростом затрат и недостатком профессионального управления. Так что гостиницы — сегмент с высоким потенциалом, но только для тех проектов, где просчитана экономика под ключ. Складская недвижимость сейчас - наиболее интересный и одновременно проблемный сегмент. Обеспеченность складами в СКФО существенно ниже, чем в других округах. По итогам первого квартала 2026 года общий объем качественных складов в ЮФО и СКФО достиг 4,1 млн кв. м, но на СКФО приходится лишь 390 тыс. кв. м. При этом в Ставропольском крае за I квартал 2026 года не ввели в эксплуатацию ни одного качественного складского объекта. А дефицит складских мощностей в СКФО к 2030 году, по прогнозам, составит 360 тыс. тонн. Это создает огромный нереализованный спрос.
Земельные участки под застройку — это ниша, где разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей наиболее заметен. Участки под ИЖС в ЮФО и СКФО в 5–7 раз дороже, чем в среднем по стране, что делает многие проекты экономически несостоятельными при текущей стоимости финансирования.
Ключевая ставка — это главный фильтр, через который проходят все инвестиционные решения. Девелоперский рынок ЮФО и СКФО в 2026 году вошел в фазу стагнации на фоне высокой ключевой ставки. Спрос на недвижимость замедляется. Для девелоперов это означает, что запуск нового коммерческого объекта становится экономически оправданным только при очень высокой прогнозной доходности — значительно выше 15–16% годовых. Иначе проще разместить средства на депозите. Для инвесторов — что они гораздо тщательнее выбирают проекты, требуют детализированных бизнес-планов и управленческих моделей. Инвесторы продолжают заходить в регион, но требования к качеству проектов становятся выше.
При этом есть и позитивный момент: Банк России поэтапно снижает ставку — с 16,5% в декабре 2025 года до 14,25% годовых в июне 2026-го. Каждое снижение оживляет рынок, но до уровня, который бы кардинально изменил инвестиционный климат, еще далеко. Безусловно, в СКФО есть разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов недвижимости и готовностью инвесторов покупать объекты по этим ценам. И тот разрыв один из главных сдерживающих факторов. Сохраняющийся разрыв в ценовых ожиданиях между покупателями и продавцами - то общероссийская проблема, и СКФО здесь не исключение.
Особенно остро это проявляется в сегменте земельных участков и готовых коммерческих объектов в премиальных локациях — на курортах Кавказских Минеральных Вод, в Дагестане. Продавцы ориентируются на ажиотажный спрос предыдущих лет и завышают цены. Покупатели при текущей стоимости кредитов не готовы переплачивать. В результате многие сделки не закрываются, а объекты годами висят на рынке.
В сегменте апарт-отелей, где в 2025 году был настоящий бум — объем инвестиций вырос до 10 млрд руб., — сейчас тоже наступает фаза охлаждения. Покупатели стали гораздо более прагматичными: им нужна не просто красивая картинка, а математика доходности.
Ставропольский край безусловно сегодня выглядит наиболее привлекательным для инвестиций в коммерческую недвижимость. На него приходится основная часть складского строительства в СКФО — 182 тыс. кв. м из общего объема. Здесь же наиболее развитая инфраструктура и платежеспособный спрос. В первом полугодии 2026 года количество участников гостиничного рынка на Ставрополье выросло на 3,67%.
Дагестан — второй по привлекательности регион. За 2025 год продажи апарт-отелей в регионе выросли на 78%, до 800 лотов, а объем рынка увеличился более чем вдвое — до 10,2 млрд руб.. Рост туристического спроса на побережье Каспия и в городах республики — Махачкале, Дербенте, Избербаше — продолжает привлекать инвесторов. Количество гостиничных организаций в Дагестане выросло на 3,94%. Однако здесь есть и риски: резкий рост числа гостиниц — на 25% за год — привел к локальному перенасыщению и падению средней загрузки.
Кабардино-Балкария и Карачаево-Черкесия остаются привлекательными для круглогодичных курортных проектов, особенно в зонах Эльбруса и Домбая, где спрос стабилен, а самый перспективный – Архыз. Правда рынок гостиничных услуг в первом полугодии 2026 года здесь немного сократился, что говорит о необходимости более качественных и профессиональных проектов.
Рост внутреннего туризма это, пожалуй, главный драйвер, который удерживает рынок СКФО на плаву. За последний год Северный Кавказ принял более 6,5 млн туристов — это рекордная цифра для региона. В прорывные проекты макрорегиона планируется инвестировать порядка 1,9 трлн руб. до 2030 года.
Объем заявленных инвестиций в гостиницы, рестораны и парки развлечений под управлением Кавказ.РФ составляет 210 млрд руб.. Гостиничная сеть Azimut Hotels планирует удвоить номерной фонд в СКФО — с 1,5 тыс. до 3 тыс. номеров. Номерной фонд в СКФО вырастет на 7,5 тыс. по программе льготного кредитования и еще на 2,5 тыс. за счет дополнительных проектов. Правительство РФ в 2026–2027 годах направит на развитие туристической инфраструктуры Северного Кавказа свыше 8 млрд рублей. При этом важно понимать: туризм поддержит только качественные, профессионально управляемые проекты. Рынок переходит от быстрого роста к отбору устойчивых проектов. Инвесторы, которые заходят с непродуманной экономикой и слабым операционным управлением, будут вымываться.
В округе колоссальный дефицит качественных коммерческих объектов, и это одновременно и проблема, и возможность. В сегменте складской недвижимости дефицит наиболее очевиден: 390 тыс. кв. м на весь СКФО против 3,7 млн кв. м в ЮФО. При прогнозируемом дефиците складских мощностей в 360 тыс. тонн к 2030 году рынок ждет масштабное строительство.
В сегменте торговой недвижимости ситуация не лучше. Уровень обеспеченности качественными торговыми центрами в Дагестане составляет всего 40–60 м² на 1000 жителей. Это критически низкий показатель. Для крупных институциональных инвесторов, банков и ЗПИФов качественных объектов категорически не хватает. Те объекты, которые есть, либо не соответствуют современным стандартам по классу, либо имеют юридические и инфраструктурные ограничения. На вложения в коммерческую недвижимость через ЗПИФы в целом по России приходится всего около 0,7%, и в СКФО эта доля еще ниже. Но именно поэтому здесь — огромный потенциал для первых крупных сделок.
- Есть ли риск заморозки или переноса сроков ввода новых коммерческих объектов в СКФО из-за снижения инвестиционной активности?
Риск заморозки или переноса сроков ввода новых коммерческих объектов в СКФО из-за снижения инвестиционной активности, безусловно, есть. Мы уже видим его проявления. В Ставропольском крае за I квартал 2026 года не ввели в эксплуатацию ни одного качественного складского объекта, хотя в стадии строительства находится около 42 тыс. кв. м. В Дагестане при существующем предложении 132,3 тыс. кв. м качественной складской недвижимости заявленных проектов на 2026 год нет.
В гостиничном сегменте динамика также замедляется. Если в первом полугодии 2025 года рынок Дагестана прибавил 14,76%, то в первом полугодии 2026-го — всего 3,94%. Это явный сигнал замедления.
Однако говорить о массовой заморозке проектов пока рано. Скорее, мы наблюдаем естественную рыночную коррекцию: инвесторы пересматривают свои портфели, откладывают наименее проработанные проекты и фокусируются на тех, где экономика действительно сходится.
Все перечисленные факторы работают в комплексе, но я бы расставила приоритеты так. Финансирование — безусловный №1. Высокая ключевая ставка делает большинство проектов экономически нецелесообразными. Пока стоимость денег остается на текущем уровне, массового запуска новых коммерческих объектов не будет. Инфраструктура — второй по значимости барьер. Природный потенциал региона огромен, но без развитой транспортной и инженерной инфраструктуры даже самый амбициозный проект может столкнуться с трудностями. Нехватка инженерных мощностей, ограничения при подключении к энергоресурсам — это реальные проблемы, которые увеличивают сроки и стоимость проектов. Административные барьеры — третий фактор. Девелоперы сталкиваются с проблемами оформления земли, особенно в горных или охраняемых зонах, длительными согласованиями и не всегда предсказуемой регуляторной средой. Платежеспособный спрос — фактор, который работает неоднородно. В туристических зонах он высок, в промышленных и логистических — растет, но отстает от потребностей.
Нехватка качественных площадок — это скорее следствие, чем причина. Площадки есть, но они либо не обеспечены инфраструктурой, либо имеют сложный юридический статус.
Какие меры со стороны федеральных и региональных властей могли бы стимулировать инвестиции в коммерческую недвижимость Северного Кавказа?
Первое и самое очевидное — дальнейшее снижение ключевой ставки. Пока стоимость заемного капитала остается на уровне 14–15%, массовый девелопмент коммерческой недвижимости будет заморожен. Каждый процентный пункт снижения ставки разблокирует проекты на сотни миллиардов рублей. Также необходимо развитие инфраструктуры за государственный счет. Строительство дорог, инженерных сетей, подключение к энергомощностям — это зона ответственности государства. Частный бизнес не потянет эти затраты в одиночку, особенно при текущей стоимости финансирования. Еще одна важная мера - это льготное кредитование для коммерческой недвижимости. Программы, аналогичные тем, что действуют для туристической инфраструктуры (льготное кредитование на 344 проекта отелей на 73 тыс. номеров), должны быть распространены на складскую, торговую и офисную недвижимость. Поможет и создание инвестиционных хабов, и упрощение административных процедур. В макрорегионе уже сформировали 35 прорывных проектов, готовится к запуску «Инвестиционный хаб». Это правильное направление. Но нужно ускорять процессы согласования, сокращать сроки получения разрешительной документации, делать земельно-имущественные отношения более прозрачными.
Еще могу отметить развитие механизмов ЗПИФов для СКФО. Создание специализированных фондов недвижимости под проекты в округе могло бы привлечь институциональных инвесторов и банковский капитал, который сегодня обходит регион стороной из-за недостатка качественных объектов и понятных юридических конструкций.